Da sempre siamo abituati, quando vendiamo una proprietà, a recarci dal notaio, firmare l’atto di vendita ed uscire dallo studio notarile con il saldo del prezzo nelle nostre mani. Ed, in effetti, questa é la regola.
A volte, però, nel caso il nostro acquirente abbia usufruito di un mutuo bancario per l’acquisto della nostra casa, ci viene richiesto di attendere qualche giorno per avere il saldo del prezzo che ci é dovuto, per attendere il consolidamento dell’ipoteca della Banca. Questa procedura prende il nome di “erogazione differita“. Premettiamo che questa richiesta parte dalla banca che effettua il mutuo al nostro acquirente e non dall’acquirente stesso. E precisiamo, ancora, che non tutte le banche richiedono tale procedura di “erogazione differita“.
Ma, perché questo ?
In realtà questa richiesta “di attendere qualche giorno per prendere tutti i soldi dalla banca del nostro acquirente” é una garanzia che la banca stessa richiede al notaio che effettua la compravendita. Tutto nasce dal fatto che la banca deve essere certa che l’immobile compravenduto e preso in garanzia per il mutuo, sia veramente e sicuramente libero da altre ipoteche. Questa certezza non é facile da ottenere in Italia: il notaio può – certamente – fare una visura ipotecaria il giorno stesso dell’atto, ma questo non é una garanzia totale in quanto – prima che vada a registrare l’atto di vendita oggi sottoscritto – potrebbero essere velocemente iscritte delle nuove ipoteche sull’immobile stesso. Ne conseguirebbe che, nel momento in cui il notaio va a registrare l’atto di compravendita e l’ipoteca a favore della banca per il mutuo concesso, trovi una “freschissima” ipoteca arrivata appena qualche ora prima. Per la banca, avendo già consegnato i soldi al venditore, sarebbe il disastro. E’ vero che questo accade quando il venditore, di scarsa serietà, é soggetto pieno di debiti e quindi a rischio, ma la banca non può saperlo e quindi il rischio é reale.
Ecco quindi che é stato adottato dalle banche un sistema molto semplice per tutelarsi, appunto l”erogazione differita“: i soldi del mutuo, a saldo del pagamento dell’abitazione che abbiamo venduto, vengono pagati non appena l’atto e l’ipoteca vengono registrati dal notaio presso la conservatoria dei registri immobiliari. Solo a quel punto il Notaio garantisce la libertà dell’immobile da ipoteche a sorpresa e la banca può proseguire tranquillamente con il pagamento, certa di avere l’ipoteca di primo grado trascritta ( in sostanza la prima ipoteca di garanzia sull’immobile ).
Quanto tempo occorre per registrare l’atto? Bé, qui tutto dipende dal notaio. Se il Notaio é un professionista ben organizzato, va dopo appena un paio di giorni in registro. Alcuni Notai se la prendono un pò più comoda, ma non si possono superare i 13 giorni lavorativi ( non sempre rispettati…).
E’ una procedura sicura ? si, certamente, il pagamento é irrevocabile. Il problema lo può creare solo il venditore della casa che, sottacendo dei suoi debiti insoddisfatti, potrebbe ritrovarsi la casa ipotecata a sorpresa da qualche creditore e quindi vedersi il pagamento del saldo – giustamente – bloccato dalla Banca. Il pagamento del saldo viene assicurato, già in sede di Atto notarile, attraverso il rilascio di una predisposizione di bonifico irrevocabile da parte della banca stessa. In alcuni casi la Banca, in alternativa, rilascia addirittura anche l’assegno circolare di saldo in deposito nelle mani del Notaio stesso che lo consegnerà al venditore appena registrato l’atto.
Non tutte le banche richiedono questa procedura: diversi Istituti bancari pagano regolamento al momento dell’atto, eseguendo quindi un “pagamento contestuale“. Quando si vende un immobile é bene , quindi, chiedere sempre al nostro acquirente se usufruirà di un mutuo e se, la banca da lui scelta, esegue un pagamento contestuale o differito. Va detto che, spesso, nemmeno l’acquirente sa nulla di questi sistemi di pagamento bancari. Chiedere prima evita spiacevoli ed antipatiche incomprensioni davanti al Notaio.
Ma, gli altri soldi – oltre il mutuo – versati al venditore sono al sicuro ? certamente non del tutto, se il venditore é soggetto a rischio. Ecco perché é stato istituito dal 01 settembre 2017, il deposito del prezzo presso il Notaio.
Risultati della ricerca
Con preliminare stipulato presso il notaio e registrato , l’immobile non dovrebbe essere già ‘blindato’ a vantaggio della banca e del compratore?
Purtroppo no. Finché il notaio non effettua la registrazione del preliminare o atto definitivo presso la conservatoria tutto può accadere, anche che il venditore riesca a vendere regolarmente la casa qualche ora dopo altre due, tre o dieci volte. Naturalmente, in questo caso, rimarrà soddisfatto solo il cliente acquirente il cui notaio é stato semplicemente più veloce nella registrazione nell’atto notarile presso la conservatoria. Quindi, in definitiva, solo la registrazione della vendita presso la conservatoria dei registri immobiliari convalida definitivamente la vendita stessa. Ma il problema non sono i venditori che vendono ripetutamente lo stesso immobile a più acquirenti ignari ( che comunque sono situazioni estremamente rare) bensì le vendite fatte da proprietari che hanno pendenze e/0 debiti. Sostanzialmente una banca oppure un’Equitalia che deve recuperare una determinata somma da un soggetto, potrebbe iscrivere ipoteca sull’immobile di sua proprietà anche semplicemente un’ora prima del notaio che va a registrare – ovviamente presso la medesima conservatoria – l’atto di vendita appena stipulato.
Per concludere: chi prima trascrive si accaparra il diritto su quel determinato immobile, sia esso di vendita, sia esso di ipoteca o pignoramento.
Questa regola spiegare anche il perché di certi determinati notai che si sono recati in conservatoria per la registrazione di un atto appena stipulato addirittura la mattina due ore prima dell’apertura degli uffici della conservatoria stessa, così da esser certo di essere il primo della fila all’ingresso dell’ufficio.
Purtroppo no: la registrazione di un preliminare non é una garanzia né per chi vende, né per chi acquista e tantomeno per le Banche. Ciò che garantisce la vendita fatta é la TRASCRIZIONE in Conservatoria, operazione che può essere fatta solo dal Notaio. La trascrizione é fatta sempre per gli atti notarili di compravendita, ma può essere utilizzata anche in caso di semplice preliminare quando il venditore é ” un pò a rischio” e non si vuole incappare in problemi successivi alla firma del preliminare stesso.
Una volta consolidata l’ipoteca e inviata la definitiva in banca , in quanto tempo o meglio ancora entro quanto tempo la banca è obbligata a effettuare il pagamento’?
Una vecchia regola imponeva il pagamento della banca a favore del venditore dell’immobile entro e non oltre 12 giorni lavorativi. Partiamo dal concetto che spesso é il Notaio che fa la differenza: se il Notaio registra e trascrive immediatamente l’atto stipulato e ne dà immediata notizia alla banca, quest’ultima solitamente provvede al bonifico in tempi brevi. Se il notaio é più lento, la banca emetterà il bonifico più tardi.
Nella realtà alcune banche approfittano di questa modalità portando il pagamento anche – addirittura – a 30 giorni dall’atto notarile, tempi in cui – nel frattempo – l’acquirente ha già iniziato il pagamento delle rate e interessi a favore della Banca stessa.
salve io ho venduto un immobile ed ho un mandato irrevocabile di pagamento ma a distanza di un mese ancora non ho avuto il bonifico è una prassi normale?
Bé, non é certamente una prassi normale quello che sta accadendo. Partiamo dal fatto che un venditore dovrebbe essere pagato istantaneamente nel momento in cui firma l’atto notarile di vendita dal Notaio. Nonostante ciò – le banche – per coprirsi da eventuali problemi di ipoteche dell’ultimo minuto effettuato questa procedura di attesa del consolidamento dell’ipoteca, procedura che dovrebbe durare al massimo 10 giorni circa.
Che cosa può essere successo?
– il notaio sta ritardando nella trascrizione dell’atto ?
– la banca ha trovato qualche ipoteca o trascrizione tardiva sul tuo immobile ?
– la banca sta prendendo tempo perché così gli potrebbe convenire.
Ti consigliamo di sentire immediatamente Notaio e banca.
grazie per la risposta, il contratto è stato registrato e ho fatto una visura ipotecaria tutto ok, ma la banca non mi bonifica il saldo cosa fare?
Bè, a questo punto chiami immediatamente l’acquirente e la banca dell’acquirente e chieda spiegazioni.
Al momento dell’atto Le dovrebbe essere stato consegnato un foglio di “ordine irrevocabile di bonifico” che é immediatamente eseguito appena registrato l’atto di compravendita.