Acquistare una nuda proprietà: cosa significa ?

La nuda proprietà è un caso di proprietà privata alla quale non si accompagna un diritto reale di godimento del bene. L’usufrutto è un diritto reale minore, consistente nella facoltà di godimento di un bene limitata solo dall’impossibilità di poterne trasferire la proprietà. Acquistando la nuda proprietà di un immobile si lascia a chi lo ha venduto il diritto di utilizzarlo e di goderne i frutti, praticamente l’usufruttuario ha tutti i vantaggi mentre il “nudo proprietario” , che avrà goduto di un consistente sconto sul prezzo reale della cosa ed anche sulle imposte, non ha che la soddisfazione di dire “io sono il proprietario dell’immobile”.
Chiaramente l’intera proprietà viene acquisita (compreso quindi il possesso del materiale godimento) nel momento in cui il venditore decede ( morte).
In parole più povere l’acquisto di una una proprietà consiste nell’acquistare un immobile senza poterne avere il possesso ed il godimento fino alla morte di chi ce lo ha venduto. Questo tipo di acquisto é – naturalmente – caratterizzato da uno sconto sul prezzo di acquisto, sconto che dipende dall’età della persona che ci ha venduto l’immobile. Più la persona sarà anziana e più lo sconto sarà piccolo ( presupponendo, per natura, che chi ha acquistato l’immobile non dovrà aspettare così tanto quanto una persona più giovane). Più la persona sarà giovane e più lo sconto sarà alto così come, si presuppone, lunga l’attesa.
Ma, chi potrebbe essere interessato a questo tipo di operazione immobiliare?
Bé, varie figure: il venditore tipo ( che prende il nome di usufruttuario ) potrebbe essere individuato in una persona anziana, senza eredi, che alla sua morte, se non ha disposto diversamente attraverso un testamento, vedrebbe i sui beni incamerati dallo Stato o chissà da quali lontani o sconosciuti eredi. Dalla vendita dell’immobile potrebbe ricavare delle somme per poter vivere più serenamente e meglio il resto dei propri giorni, senza dover rinunciare ad abitare nella propria casa.
Per converso l’acquirente potrebbe essere una coppia che acquista la ‘nuda proprietà’ dell’immobile con lo scopo di adibirlo, in un secondo tempo anche lontano, ad abitazione del proprio figlio oggi ancora adolescente.
Ed ancora: l’acquirente potrebbe essere l’investitore che, non volendo alimentare i propri redditi qualora affittasse l’unità immobiliare e non avendo la necessità di usare l’immobile e, comunque, volendo risparmiarsi i grattacapi di un contratto di locazione, sottoscrive questa specie di “scommessa finanziaria”. Con l’ausilio della tabella riportata, aggiornata al 1° gennaio 2012, si può ricavare il valore della nuda proprietà e dell’usufrutto.
Certo, vi é sempre l’evenienza – sfortunata per il venditore usufruttuario – che quest’ultimo deceda prematuramente lasciando così, ben prima, l’immobile libero ed a disposizione del nudo proprietario. Ma, purtroppo, si é anche assistito a situazioni ove é stato il nudo proprietario a decedere prima dell’usufruttuario, lasciando il tutto agli eredi.
Ma, chi decide di quanto si svaluta l’immobile in base all’età del venditore? E’ molto semplice: vi é una tabella indicata dalla Legge italiana che calcola il valore dell’immobile sulla base dell’età attuale del venditore. Il prezzo di pieno mercato é invece fissato da una perizia di un professionista di fiducia delle parti.

Esempio di calcolo:
valore della piena proprietà di un bene immobile: €. 400.000,00;
– tasso di interesse legale: 2,5% (saggio di interesse legale in vigore dal 1° gennaio 2012)
– età del beneficiario dell’usufrutto: 70 anni;
– coefficiente relativo (v. tabella): 16,00;
rendita annua = € 400.000,00(valore piena proprietà) x 2,5% (tasso inter.)= €. 10.000,00
valore dell’usufrutto = € 10.000,00 (rendita annua) x 16 (coeff.) = €. 160.000,00 valore nuda proprietà = € 400.000,00 (valore pieno) – € 160.000,00 (usufr.) = € 240.000,00. rimane utile ricordare che è possibile applicare le agevolazioni per l’acquisto della cosiddetta “prima casa” alla compravendita della “nuda proprietà “.