Articolo scritto dall’avv Leonarda Colucci di condominioweb:

Spesso la clientela ritiene totalmente responsabile il mediatore di ogni e qualsivoglia cosa vada storto in una compravendita, ma non é proprio così.  Vediamo meglio come veramente funziona il servizio di una agenzia immobiliare e quali sono le responsabilità del mediatore quando qualcosa va storto o l’immobile presenta dei problemi. Fra gli obblighi di comunicazione dell’agente immobiliare vi è anche quello di informare l’acquirente di eventuali difformità urbanistiche dell’immobile? A rispondere sono i nostri collaboratori di condominioweb.

Il mediatore e le indagini tecnico giuridiche. Partiamo da un dato: “il mediatore non ha l’onere di compiere indagini specifiche sul bene oggetto dell’affare progettato poiché non rientrano nella comune ordinaria diligenza richiesta al mediatore nell’adempimento della sua prestazione”.
Tuttavia ciò non esclude che il mediatore possa, con speciale pattuizione con il cliente, obbligarsi a compiere particolari indagini tecnico-giuridiche ed a compiere ogni accertamento sullo stato dell’immobile in modo tale da garantirne la sua regolarità urbanistico-catastale. Tale accordo può essere fatto tra il cliente ed il mediatore che – solo da quel momento in poi – si assumerà la piena responsabilità di quello che dichiarerà.
Nella prassi, infatti, si sta diffondendo la possibilità di prevedere contrattualmente obblighi ulteriori a carico del mediatore che obbligano tale professionista ad accertare anche l’eventuale regolarità urbanistica dell’immobile ed ad assistere il suo cliente fino al momento della stipula del rogito. Solitamente il mediatore delega un tecnico specializzato di eseguire i controlli urbanistico catastali essendo – ad oggi – non semplici da valutare vista la complessità delle pratiche negli anni.
In caso di inadempimento degli obblighi contrattuali, pertanto, la parte obbligata può rifiutarsi di pagare la provvisione. Il mediatore è obbligato a condurre le indagine tecnico giuridiche in assenza  di particolare incarico? No, vediamo perché.

Il caso. I promissari acquirenti di un immobile citano in giudizio il mediatore, al fine di ottenere da quest’ultimo il risarcimento del danno sopportato per non essere stati informati delle difformità urbanistiche che caratterizzano il bene impedendone la commerciabilità.
Il giudice di primo e secondo grado hanno respinto la richiesta dei promissari acquirenti puntualizzando che il mediatore non aveva violato gli obblighi informativi posti dalla legge a suo carico, stabilendo che le difformità in questione avrebbero potuto essere individuate solo da un tecnico appositamente incaricato.
I promissari acquirenti ricorrono in Cassazione, sostenendo che il mediatore sarebbe venuto meno: a) all’obbligo di informazione previsto dal primo comma dell’art. 1759 c.c. del codice civile secondo cui il “mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione ed alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso”, b) nonché all’obbligo di diligenza scaturente dall’attività professionale esercitata (art. 1176 c.c., secondo comma).

Cosa si intende per normale diligenza? La Cassazione con ordinanza si è pronunciata sul caso in questione stabilendo che sul mediatore non grava l’obbligo di condurre particolari indagini tecnico giuridiche quando non sia stato espressamente incaricato. (Corte di Cassazione, 6.3.2018, ord n.5153)
Prima di approdare a tale conclusione la Cassazione, riportandosi ad un orientamento consolidato, ha evidenziato che la legge n. 39/1989 subordina l’esercizio dell’attività di mediazione al possesso di specifici requisiti di capacità professionale, e l’obbligo di informazione gravante su tale professionista deve essere commisurato alla normale diligenza alla quale egli è obbligato a conformarsi.
Dunque l’obbligo di informazione gravante sul mediatore deve essere commisurato alla normale ordinaria diligenza alla quale egli stesso è tenuto a conformarsi nell’adempimento della sua prestazione.
Secondo i giudici della Cassazione, però, non rientra nella comune ordinaria diligenza, che deve caratterizzare l’operato del mediatore nell’esercizio dell’attività professionale, in difetto di specifico incarico, l’obbligo di effettuare indagini di natura tecnico-giuridica come ad esempio quelle consistenti nell’accertamento, previo verifica dei registri immobiliari, della libertà dell’immobile da trascrizioni pregiudizievoli.
Nel caso di specie, quindi, è stato appurato che il mediatore non aveva assunto alcun obbligo contrattuale di verificare la regolarità urbanistica dell’immobile oggetto di preliminare, ed il giudizio ha accertato che le stesse difformità non erano conosciute neanche dai venditori ed avrebbero potuto essere individuate solo da un tecnico appositamente incaricato.
Nulla da fare, quindi, per gli acquirenti: il mediatore, a meno che non sia stato espressamente previsto dal contratto, non ha l’obbligo di verificare la regolarità urbanistica dell’immobile.