Vendere il vostro immobile é un’operazione importante che ha bisogno di attenzione e professionalità. Tanti, infatti, possono essere i problemi ed i dubbi che si possono incontrare e che potrebbero rendere l’esperienza negativamente indimenticabile. Ed é per questo che é importante affidarsi a professionisti del settore, preparati e con esperienza ultra ventennale.
Ricordate sempre che affidate nelle mani di un professionista una delle cose più importanti della vostra vita: una casa, spesso frutto di molti vostri sacrifici o dei vostri cari.
Noi di Spina & Marchei possiamo aiutarvi nel trovare il giusto cliente che può acquistare la vostra proprietà, al miglior prezzo di mercato e con sicurezza. Vi consigliamo il migliori prezzo di mercato, affinché la vendita sia soddisfacente ed eseguita con tutte le garanzie.
Come funziona un affidamento di incarico ?
Valutazione: Il primo passo é quello della valutazione immobiliare, momento fondamentale per porre sul mercato un immobile. La valutazione é fatta gratuitamente dall’Agenzia, che sarà in grado di consigliarvi il miglior prezzo di mercato realizzabile.
Incarico di vendita in esclusiva: Una volta fissato il prezzo di vendita verrà sottoscritto un incarico di vendita tra l’agenzia ed il proprietario: Questo incarico permette all’Agenzia di porre sul mercato il vostro immobile a condizioni chiare di prezzo, disponibilità e tempi ( il tutto riportato – appunto – preventivamente nell’incarico sottoscritto ). Nell’incarico, inoltre, viene concordata la commissione di intermediazione che verrà pagata all’Agenzia solo in caso di vendita. Nel periodo di validità dell’incarico la vendita dell’immobile viene gestita totalmente ed esclusivamente dall’agenzia immobiliare necessariamente alle condizioni che il venditore ha riportato nell’incarico rilasciato. Il proprietario potrà anche vendere attraverso altri canali, o privatamente, il proprio immobile in tale periodo di validità dell’incarico, ma dovrà comunque corrispondere una commissione ( anche questa pattuita preventivamente nell’incarico ) all’agenzia a cui aveva sottoscritto l’incarico di esclusiva.
Solitamente l’incarico ha una durata determinata di alcuni mesi, dopodiché può terminare oppure essere rinnovato.
Incarico non in esclusiva: incarichi di vendita verbali non vengono presi in considerazioni da grandi agenzie in quanto non garantiscono risultati né tantomeno un lavoro professionale. Non é possibile ottenere dei risultati senza effettuare un’ottima campagna pubblicitaria del vostro immobile.
Per maggiori informazioni sulla differenza tra un incarico ufficiale in esclusiva ed un incarico a voce seguire questo link.
Commissione: La commissione da riconoscere all’agente immobiliare può variare a seconda di alcune condizioni: prezzo di vendita dell’immobile, difficoltà dell’immobile da vendere, mercato. In definitiva le commissioni possono variare dal 2 al 3 % (oltre iva) del prezzo di vendita dell’immobile e salvo ulteriori accordi diversi. Vanno pattuite preventivamente al momento dell’incarico.
Canali di vendita: come fa un’agenzia a trovare degli acquirenti per la vostra casa? I canali sono molteplici: innanzitutto l’agenzia dispone di un database di nominativi di acquirenti che, visitando i nostri uffici, hanno rilasciato la loro richiesta, pronti per essere ri-contattati non appena giunge sul mercato un immobile di precise caratteristiche. Chiaramente più l’agenzia é organizzata e presente sul mercato più nominativi avrà a disposizione.
Ulteriore canale importantissimo é il web: l’Agenzia provvederà a pubblicare sul proprio sito internet l’offerta della vostra casa, completa di un reportage fotografico di alta qualità. Anche qui: maggiore sarà la reputazione dell’agenzia, maggiore il numero di visitatori che accedono giornalmente al suo sito per trovare casa. La Spina & Marchei vanta oltre 1.200 / 1.500 accessi unici giornalieri al proprio sito internet ).
Anche l’affissione di un cartello VENDESI sull’immobile fa oggi la sua parte in un mercato così affollato. La scelta dell’affissione del cartello non é obbligatoria, ed é a discrezione del proprietario.
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Infine le conoscenze che il mediatore dell’agenzia ha, caratteristica non secondaria.
Saper vendere: Ma avere contatti non é sufficiente. Fondamentale é saper vendere. Se l’immobile non viene ben presentato al momento del sopralluogo, chiaramente spiegato e magari non si hanno nemmeno capacità di convincimento nei confronti dell’acquirente si concluderanno ben poche vendite. Ecco perché nelle nostre Agenzie lavorano persone con esperienza ultra ventennale, preparate e capaci di risolvere tutti i problemi di una compravendita.
Trattativa: Quando l’Agenzia avrò trovato un acquirente disponibile all’acquisto del vostro immobile, l’agente vi farà pervenire una proposta di acquisto. Si tratta di un’offerta scritta, irrevocabilmente valida per alcuni giorni, e con un assegno d’acconto allegato che vi permetterà di valutare la vendita in modo sereno e riflettuto. Se l’offerta risulterà per voi accettabile si proseguirà con la vendita, altrimenti si aspetterà il prossimo acquirente.
Preliminare: a seguire dalla proposta di acquisto, seguirà il preliminare di vendita. Sebbene la proposta di acquisto sia già un impegno tra acquirente e venditore, il preliminare é un contratto più completo. Predisposto dal nostro notaio di fiducia o dall’agente immobiliare, viene stipulato dopo qualche giorno dall’accettazione della proposta di acquisto. Se stipulato dall’agente immobiliare la stessa del contratto é compresa nella commissione di intermediazione.
Il preliminare di compravendita va obbligatoriamente registrato dall’Agenzia immobiliare, la quale riscuoterà – quale sostituto d’imposta – le spese di registrazione stessa dall’acquirente.
Atto notarile: é l’atto finale ove definitivamente l’immobile passerà di proprietà al nuovo acquirente e verrete contestualmente saldati di tutto il prezzo. In Italia il costo del Notaio é a carico dell’acquirente. Il possesso dell’immobile viene concesso al momento dell’atto notarile.
DOMANDE FREQUENTI PRIMA DI FIRMARE UN INCARICO DI VENDITA:
Domanda: Cosa accade nel caso in cui, rilasciato un incarico in esclusiva, mi capita personalmente di trovare un acquirente?
Risposta: Nel caso in cui, nel periodo di validità dell’incarico, il proprietario dovesse trovare – attraverso qualsiasi fonte – un cliente disponibile ad acquisire il proprio immobile, lo stesso deve essere indirizzato presso l’agenzia immobiliare. Sarà quindi compito dell’agenzia immobiliare stessa effettuare la trattativa con tutte le procedure di legge per arrivare alla conclusione, naturalmente rispettando le condizioni rilasciate nell’incarico di vendita del proprietario. In questo caso, solitamente, l’agenzia ha un occhio di riguardo sulle commissioni applicate.
Domanda: Ma, se comunque volessi vendere o affittare privatamente il mio immobile ed ho sottoscritto un incarico in esclusiva, a cosa vado incontro?
Risposta: il proprietario può comunque vendere anche privatamente il proprio immobile ad un cliente esterno all’agenzia, ma deve riconoscere all’agenzia stessa una penale che è già pattuita nell’incarico stesso. Solitamente é meglio evitare tali situazioni.
Domanda: Cosa accade nel caso in cui, rilasciato per esempio un incarico di vendita ad un prezzo minimo di € 150.000, l’agenzia procaccia un acquirente al medesimo prezzo ed io decido di non vendere più?
Risposta: Rilasciare un incarico di vendita ad un’agenzia immobiliare non è un gioco: sulla base di quello che incaricate, c’è una macchina commerciale formata da un’organizzazione e da persone che si mettono in moto per Voi: si inizia un investimento da parte dell’agenzia sul vostro immobile, fatto di pubblicità, internet, email, telefonate, persone che vengono interpellate, clienti che vengono accompagnati nelle visite, preventivi di mutui e tanto altro ancora. Bloccare improvvisamente una macchina del genere prima che termini l’incarico vuol dire rendere vano un lavoro di mesi e mesi, oltre ad accumulare delle brutte figure nei confronti di eventuali acquirenti che avevano iniziato – magari concretamente – a pensare ad una trattativa sul Vostro immobile.
Nel peggiore dei casi, quando un acquirente effettivamente è stato procacciato dall’agenzia, rinnegare la vendita ed il prezzo incaricato è un atto piuttosto grave:
Oltre alla brutta figura nei confronti di chi si era proposto nell’acquisto, a quel punto l’agente immobiliare – per legge – ha maturato il suo diritto al compenso di intermediazione ( effettivamente il suo lavoro di trovare un acquirente disposto a pagare il prezzo che è stato precedentemente incaricato dal venditore è terminato con successo, e quindi va remunerato ).
Quindi, prima di rilasciare un incarico ufficiale ad un’agenzia immobiliare, siate certi delle vostre decisioni. Se non siete convinti della vendita, oppure della somma da chiedere, prendete del tempo e riflettete.
Domanda: Può l’agenzia vendere il mio immobile ad un prezzo inferiore a quello scritto nell’incarico di vendita?
Risposta: No, l’agenzia non può procedere con la vendita ad un prezzo inferiore a quello che avete sottoscritto nell’incarico, a meno che non sia stata autorizzata dal proprietario stesso. Per intenderci: nel caso abbiate rilasciato un incarico di vendita ad un prezzo minimo di € 150.000, e magari l’agenzia ha procacciato un acquirente con un’offerta di € 140.000, e a vostra discrezione accettare o meno l’offerta. Se non accettate non vi é nessuna penale o spesa da pagare, ovviamente.
Domanda: È possibile cambiare il prezzo richiesto durante la durata dell’incarico?
Risposta: Si, è possibile ma solo al ribasso: il proprietario può decidere di ridimensionare – durante il rapporto di incarico – il prezzo richiesto per il proprio immobile. Non è possibile rialzare il prezzo, in quanto comunque si creerebbero delle difficoltà nelle trattative che l’agenzia ha già avviato precedentemente con la clientela acquirente.
Domanda: Cosa accade, se al termine dell’incarico l’immobile non viene venduto?
Risposta: Se al termine dell’incarico l’immobile non viene venduto non accade nulla: l’incarico, se disdetto, viene terminato ed i rapporti tra il proprietario e l’agenzia sono estinti. Nel caso in cui l’incarico non venga disdetto dal proprietario, l’agenzia provvederà a portare avanti – ad oltranza – l’offerta sempre alle medesime condizioni dell’incarico rilasciato.
Domanda: Ma, l’agenzia garantisce che la vendita venga comunque realizzata?
Risposta: Nessuna agenzia immobiliare può garantire che l’immobile venga certamente venduto: l’agenzia attuerà tutti i propri canali, i propri agenti e risorse per poter portare a termine la vendita del vostro immobile, che naturalmente è di pieno interesse anche dell’agente immobiliare stesso. Ma, in ogni caso, il buon risultato di arrivare certamente ad una vendita non è mai garantito semplicemente perché potrebbe accadere che nessuno decida di acquistare quel determinato immobile.
Domanda: Posso mettere in vendita il mio immobile, avendo un mutuo in corso?
Risposta: Certamente. La stragrande maggioranza degli immobili in vendita hanno un mutuo in corso. La Banca permette tranquillamente la vendita del proprio immobile anche se sullo stesso vige un’ipoteca volontaria con un muto regolarmente onorato ( ma anche con qualche rata arretrata di pagamento ). Chiaramente, al momento dell’atto notarile, parte del prezzo pagato dall’acquirente andrà direttamente versato alla banca per la chiusura del mutuo stesso, mentre la restante somma sarà totalmente a favore del proprietario venditore.
Domanda: Incaricando un’altra agenzia del Consorzio é la stessa identica cosa, usufruirei dello stesso servizio Spina & Marchei attraverso altra Agenzia?
Risposta: No, purtroppo non é la stessa cosa: gli immobili vengono condivisi si da tutte le agenzie in un unico paniere, ma la gestione diretta é riservata ad ogni agenzie per i propri immobili e quindi curata personalmente in modo differente.
Domanda: Posso decidere io quale pubblicità permettere all’agenzia, e quale no?
Risposta: Assolutamente si. Spesso molti venditori ci conferiscono un incarico in forma molto discreta e riservata. Per esempio possiamo evitare l’affissione del cartello sull’immobile, oppure la pubblicazione sul sito Internet piuttosto che una pubblicazione sul sito in forma più anonima. Chiaramente, limitando le forme di pubblicità di cui avete diritto con il nostro incarico, limitate anche le possibilità di vendita e di risultati.